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住宅購入時、頭金は貯金からどれくらい出せばよい?

投稿日:9月 10, 2018 更新日:

頭金は多い方が絶対に得?

家を買う時に、頭金はどれくらい入れるとよいのか?これはなかなか悩ましい問題です。

頭金は最低でも2割位は入れましょう、というアドバイスは定番ですが、これは元々住宅ローンは購入資金の8割までしかローンを組めなかった時期の名残でもあります。現在では9割・10割も可能ですから、頭金はほとんどなしで家を買うことも可能です(購入時の諸費用は現金払いするものがありますので、本当に貯金ゼロの状態では無理ですが)。 

頭金はみなさん悩みます。

頭金はみなさん悩みます

現在、フラット35では9割まで融資を受けられます(注:上限8000万円)。併せ融資といって、残り1割も銀行融資を受けることで実質10割の融資を受けること可能です。一般的な銀行の融資でも10割が可能な銀行もあります。

来店されるお客様からも、「頭金をしっかり貯めてから買いたい」「頭金が貯まる前に急に気に入った家が見つかってしまった。どうしたらよいでしょう?」などと、頭金に関わる相談は頻繁に受けます。

頭金をたくさん入れるメリットは、毎月の返済額を抑えて利息負担を減らせることです。例えば3000万円の物件を購入する際、頭金が1割と2割で計算した場合、毎月の返済額と返済総額は以下の通りです(金利は全期間固定で2%、30年ローン、元利均等返済で計算)。

■ケースA 頭金1割(2700万円の借入)
毎月の返済額 9万9797円
返済総額 約3592万円

■ケースB 頭金2割(2400万円の借入)
毎月の返済額 8万8709円
返済総額 約3193万円


毎月の返済額の差額は約1.1万円、返済総額の差額は約399万円です。頭金の差も考慮すると、利息負担には約99万円の差が出ています。頭金をさらに上乗せすれば、毎月の返済額も返済総額ももっと減ります。

この数字を見れば、頭金をたくさん入れることは疑いの余地もなく正しいということになりそうですが、果たして本当でしょうか?

相談でよくある事例が、結婚して子供が生まれる(あるいは生まれた)、家を買いたいけどまだ頭金がさほど貯まっていない、でもできれば早く買いたい、かといって頭金が少ない状態で買うのも負担が大きい……というケースです。

頭金が貯まるまで我慢しましょうというのも、多少負担が大きくても仕方ないですねというのも、どちらもアドバイスとしては間違っていません。しかし自分ならば、「早期の繰上返済で頭金の少なさをカバーしましょう」とオススメする場合があります。

頭金の増額も早期の繰上返済も、やっていることは同じ

頭金を増やすということは借入額を減らすことです。繰上返済も、借入額を減らすことです。利息負担は借入額×金利で決まりますので、どちらもやっていることは同じですから、効果も同じです。極端にいえば1カ月目のローン返済時に繰上返済をすれば、同額の頭金を入れたのとほぼ同じです。

たとえばケースAとケースBで迷っているご夫婦がいらっしゃったとします。仮に貯金が600万円あるならケースBを選ぶこともできますが、手元の貯金がゼロになってしまいます。このような状況で、もしこのご夫婦が頭金1割のケースAを選んで、なおかつ借入当初から3年間、毎年100万円を繰上返済に当てることができれば利息負担をかなり減らすことができます。一気に頭金として入れてしまうのではなく、同じ金額を頭金と繰上返済で分けて支払う形です。これをケースCとして考えてみましょう。

頭金は無理に入れなくてもよい

年末に繰上返済を行うと仮定して、前ページのケースCで100万円の繰上返済を3回行えば、利息負担は約92万円減らすことができます頭金が600万円だったケースBと比べて、返済総額では約7万円しか差がありません。それだけ早期の繰上返済は効果が大きいということです(注:繰上返済には手数料がかかるため、その分も考慮する必要はあります)。

また、毎月の返済額も、3回目の繰上返済が終わった時点では約8.8万円とケースBとほぼ同額です(条件をそろえるために返済額軽減型の繰上返済でシミュレーション)。ケースBとケースCの差額は、無理に頭金を増やさず手元の貯金を維持するためのコストといえます。

生活防衛資金といって、急病や失業や大災害などに備えて、ある程度の貯金を手元に確保しておくべきという考え方があります。生活費を基準に半年分や1年分など、人によってどれくらい確保すればよいと考えるかはさまざまですが、いずれにせよ貯金ゼロは危険です。

通常であれば貯金がゼロになるまで買い物をする人はいないと思いますが、住宅購入時には無理やりにでも頭金を増やして利息負担を減らそうと考える方が少なくありません。ただ、ケースBとケースCの差額がわずか7万円であることから、無理に頭金を増やすメリットはさほど大きくないとわかっていただけるでしょう。

どちらにしろ貯金はしっかり貯めておこう

なお、今回説明した「少ない頭金+早期の繰上返済」という返し方は、手元に貯金を残すために行うことが前提です。貯金が極端に少ない状態で家を買うことをおすすめするものではありません。

返済が滞って売却や競売等でローンを清算せざるを得ないとき、ローンがたくさん残っていると家を処分しても借金が残ってしまうケースがあります。こういった最悪の事態を避けることができるのも、頭金をたくさん入れるメリットの一つです。

また、この返済プランは繰上返済ができるだけの収入を得続けられることが前提ですから、収入が減ったり失業してしまったりした場合、あるいは予定外に奥様が妊娠してしまった場合などは、繰上返済ができなくなってしまいます。これらのリスクを大きめに見るのであれば、頭金がしっかり貯まるまで我慢するのも一つの選択肢です。

頭金を2割以上準備できる場合は、借入金利が引き下げられるケースもあります。これは金融機関から見て貸し倒れのリスクが軽減するからです。

今回紹介した返済プランならば、利息負担の軽減と手元資金の確保を両立させることができます。ぜひ参考にしてください。

なお、「貯金がゼロでも住宅購入に有利な今のうちに買いたい!」とお考えの方は、次回の記事「マイホームは増税前が買い時?」を読んでいただければと思います。

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